السرقفلیة (الخُلُوّ)

من المعاملات الشائعة بین التجّار والکسبة ما یسمّی بـ «السرقفلیة»، ویراد بها: تنازل المستأجر عمّا تحت تصرّفه بإیجار المحلّ الذی یشغله لآخر إزاء مقدار من المال یتّفق علیه الطرفان. وتطلق أیضاً علی تنازل المالک للمستأجر عن حقّه فی إخراجه من المحلّ أو زیادة بدل الإیجار بعد نهایة مدّة الإجارة إزاء مقدار من المال یتّفقان بشأنه.

مسألة ۴۱ : استئجار الأعیان المستأجرة کمحلّات الکسب والتجارة لا یحدث حقّاً للمستأجر فیها بحیث یمکنه إلزام المؤجّر عدم إخراجه منها وتجدید إیجارها منه بمقدار بدل إیجارها السابق بعد نهایة الإجارة، وکذا طول إقامة المستأجر فی المحلّ، ووجاهته فی مکسبه الموجبة لتعزیز الموقع التجاری للمحلّ، لا یوجب شیء من ذلک حقّاً له فی البقاء، بل إذا تمّت مدّة الإجارة یجب علیه تخلیة المحلّ وتسلیمه إلی صاحبه.

وإذا استغلّ المستأجر القانون الحکومی الذی یقضی بمنع المالک عن إجبار المستأجر علی التخلیة أو عن الزیادة فی بدل الإیجار فامتنع عن دفع الزیادة أو التخلیة فعمله هذا محرّم، ویکون تصرّفه فی المحلّ بدون رضا المالک غصباً، وکذا ما یأخذه من المال إزاء تخلیته حرام.

مسألة ۴۲ : إذا آجر المالک محلّه من شخص سنةً بمائة دینار مثلاً وقبض إضافة علی ذلک مبلغ خمسمائة دینار مثلاً إزاء اشتراطه علی نفسه فی ضمن العقد أن یجدّد الإیجار لهذا المستأجر أو لمن یتنازل له بدون زیادة أو بزیادة متعارفة، وإذا أراد المستأجر الثانی التنازل عن المحلّ لثالث أن یعامله بمثل ذلک وهکذا، صحّ هذا الاشتراط، وحینئذٍ یجوز للمستأجر أن یأخذ إزاء تنازله عن حقّه مبلغاً یساوی ما دفعه إلی المالک نقداً أو أکثر أو أقلّ حسب ما یتّفقان علیه.

مسألة ۴۳ : إذا آجر المالک محلّه من شخص مدّة معلومة وشرط علی نفسه إزاء مبلغ من المال أو بدونه فی ضمن العقد أن یجدّد إیجاره له سنویاً بعد نهایة المدّة بالصورة التی وقع علیها فی السنة الأولی أو علی النحو المتعارف فی کلّ سنة، فاتّفق أنّ شخصاً دفع مبلغاً للمستأجر إزاء تنازله عن المحلّ وتخلیته فقط - حیث لا یکون له إلّا حقّ البقاء وللمالک الحرّیة فی إیجار المحلّ بعد خروجه کیف ما شاء - فعندئذٍ یجوز للمستأجر أخذ المبلغ المتّفق علیه، وتکون السرقفلیة بإزاء التخلیة فحسب، لا بإزاء انتقال حقّ التصرّف منه إلی دافعها.

مسألة ۴۴ : یجب علی المالک الوفاء بما اشترطه علی نفسه فی ضمن عقد الإجارة، فیجب علیه فی مفروض المسألة (۴۲) أن یؤجّر المحلّ للمستأجر أو لمن یتنازل له عنه بدون زیادة أو بزیادة متعارفة علیه حسب ما اشترط علی نفسه، کما یجب علیه فی مفروض المسألة (۴۳) أن یجدّد الإیجار للمستأجر ما دام یرغب فی البقاء فی المحلّ بمقدار بدل الإیجار السابق أو بما هو بدل إیجاره المتعارف حسب ما هو مقرّر فی الشرط.

وإذا تخلّف المالک عن الوفاء بشرطه وامتنع عن تجدید الإیجار فللمشروط له إجباره علی ذلک ولو بالتوسّل بالحاکم الشرعی أو غیره، ولکن إذا لم ‏یتیسّر إجباره - لأی سبب کان - فلا یجوز له التصرّف فی المحلّ من دون رضا المالک.

مسألة ۴۵ : إذا جُعل الشرط فی عقد الإجارة فی مفروض المسألتین (۴۲-۴۳) علی نحو شرط النتیجة لا علی نحو شرط الفعل - أی اشتراط تجدید الإجارة کما فرضناه - بأن اشترط المستأجر علی المؤجّر أن یکون له أو لمن یعینه - مباشرة أو بواسطةٍ - حقُّ الاستفادة من المحلّ إزاء مبلغٍ معین سنویاً، أو بالقیمة المتعارفة فی کلّ سنة، فحینئذٍ یکون للمستأجر أو لمن یعینه حقّ الاستفادة من المحلّ ولو من دون رضا المالک، ولا یحقّ للمالک أن یطالب بشیء سوی المبلغ الذی اتّفقا علیه إزاء الحقّ المذکور.

◀ الرجوع الی الفهرس